怎么断定一个美国EB5移民项目靠谱吗？

第一部分，一个靠谱的投资移民项目，一定是它的地位和商业逻辑合理，市场上大多数的投资类项目，不外乎都是酒店、公寓，即便它是一个度假型的酒店公寓，那么它也是在酒店和公寓的领域，地理地位非常非常的重要，如果说一个酒店他是在市中心，比如在纽约、洛杉矶的核心的地位，从天然属性上就决定了人流量，车流量也不会差，地址地位的经济指数就能基本断定失败的概率高不高。

第二个要思考美国EB5移民的项目商业逻辑，商业逻辑首先要思考的就是项目能不能盖起来，还有资金构造是否合理。我给大家举个例子，一个标准的EB5的投资移民项目，应当是这样的，开发商投资20%-30%，比如说是3，000万美金，银行贷款大概在5，000万美金，EB5投资大概在2，000万美金，在这个资金构造里，我们要明确两点。第一开发商的资金是否到位，资金里面包不包括土地投资？土地投资的估值有没有被过高估？全部3，000万的投资里是现金出资还是股权出资？大家都知道，现金出资一定会比股权出资要好一点。

第二部分，我们要看银行贷款是否到位？如果到位，能不能提供相应的证据，比如协议、放款过程、放款节点等等。此外就是EB5的投资，大家知道EB5的投资是一个客户，一个客户募集的，依照现有政策，就是80万美金80万美金的募集的，在这种情形下，如何保证在EB5投资资金募集不是很顺利的情形下，不会影响到项目标建设周期，全部项目不会被烂尾。这几点，就是我们说的资金逻辑，只有资金逻辑合理的情形下，我们能力相信这个项目不会烂尾，能力代表项目顺顺利利、完完全整的盖起来，如果盖起来，代表我们的就业创造就完成了，就业创造完成，代表我们的绿卡就完成了，至于移民局对就业创造数据的核算和质疑，那是第二个程序的事情，如果我们项目干都没有干起来，你的计划都没得到实行，这个绿卡谈何而来呢？

我们在思考第二部分的时候要思考他还款的来自和抵押物的价值。还款到底是通过商业合同来还款呢还是通过运营的数据来还款呢？项目过往的运营数据怎么样呢？酒店未来的运营数据预测是怎么样呢？这些都是可以算出来的。除非酒店运营数据大于75%，代表酒店未来才有机遇去做再融资，这两个因素就决定了他未来有没有可能顺顺利利的还我们钱。

第三部分，如果项目不能顺利还钱，我们就要去清偿他的抵押品价值了，这时候我们就要衡量抵押品的估值是多少？如果整体一个EB5项目是一个亿的投资，全部贷款大概在7，000万左右，那我们建议要求他的项目标估值最好是超于1.5个亿，至于这个估值到底是建成以后的估值，还是稳定运营以后的估值，还是说怎么样的估值，这里面多少会有点水分，我们需要具体项目具体分析。总之整体的逻辑就是要思考项目标还款来自和还款的估值。

最后还要思考运营人员的过往经验和成功案例，有可能项目方压根没有运作过酒店，也没有做过开发商。拿我们国内开发商来举例，大家都愿意去买一些大开发商的房子，比方说万科，保利，他们的房子就卖的对比贵，一些中小开发商卖的对比廉价，为什么？因为大开发商经验更多，未来运营会更好，物业也会好一点，未来再出售也不愁卖。回到EB5项目，我们就要看他运营方向的经验，还款经验，还有他未来产品的成功率以及过往案例，有案例的总比没案例强，案例多的绝比较案例少的要强。

第四个部分我们就要去看道德领域了，无论是他的个人信誉评级，还是他的公司信誉评级，我们都可以想方法去查得到。如果一个公司过去就纠纷不断，那就需要在思考了。

所以以上4个部分，基本上就可以初步断定一个EB5项目，是否值得去重新去评估和投资，是否值得提高的去梳理，是否值得提高去关注它相应的文件纳入到我们的选项目标池子里面，决定我们是否要投入到这个项目当中去，能力成功的获得绿卡，成功的收回投资。